مجله مطالب خواندنی

سبک زندگی، روانشناسی، سلامت،فناوری و ....

مجله مطالب خواندنی

سبک زندگی، روانشناسی، سلامت،فناوری و ....

آشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر

جام جم سرا:
با چنین کاری، صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد؛ بنابراین دولت با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ اجاره اماکن مسکونی را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی آن قانون و تراضی طرفین دانست (ماده ۱ و ۱۵ قانون مذکور). نهایتا دولت گام نهایی را به ‌سوی وحدت قوانین مربوط به اجاره اماکن مسکونی و تجاری برداشت و در ماده ۱ لایحه روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن را از آن تاریخ به بعد تابع قانون مزبور و قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر دانست. همچنین قراردادهایی مشمول قانون اخیر می‌شود که ضمن قید مدت اجاره به صورت کتبی و با حضور دو شاهد به امضا موجر و مستاجر برسد و در صورت عدم رعایت این شرایط شکلی، قرارداد اجاره مزبور مشمول قانون مدنی خواهد شد و عملا موجر امتیاز مندرج در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مبنی بر تخلیه عین مستاجره ظرف یک هفته را از دست خواهد داد.

درباره ابعاد حقوقی رابطه مالک و مستاجر با دکتر «الهام امین‌پور»، حقوقدان و وکیل دادگستری به گفت‌وگو پرداخته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.

مفهوم عقد اجاره و ویژگی‌های آن
امین‌پور درباره عقد اجاره و مفهوم آن می‌گوید: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به‌عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستاجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستاجر تملیک و تسلیم کند.
این حقوقدان می‌افزاید: عقد اجاره جزو عقود لازم است به این معنی که هیچ یک از موجر و مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر شخصی خانه‌ای را به مدت یک ‌سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند.
این مدرس دانشگاه ادامه می‌دهد: البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند یعنی مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند.

شروط فسخ عقد اجاره
وی می‌گوید: انحلال اجاره در مدت عقد تنها در مواردی امکان‌پذیر است که قانون به یکی از طرفین حق فسخ دهد یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند (اقاله) یا بنا بر جهات یا شرایطی که بین طرفین مقرر شده است یکی یا هر دو طرف عقد اجاره اختیار فسخ معامله را داشته باشند.
به گفته این وکیل دادگستری، یکی از آثار مهم لزوم عقد این است که براساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی با فوت یا حجر موجر یا مستاجر عقد اجاره منفسخ نمی‌شود، مگر در دو مورد.

این مدرس دانشگاه درباره این دو مورد توضیح می‌دهد: در مورد نخست صورتی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است که در این حالت اجاره به فوت موجر منحل می‌شود و مورد بعدی در صورتی است که شرط مباشرت مستاجر شده باشد که در صورت فوت مستاجر عقد اجاره منحل می‌شود.

موضوع عقد اجاره
امین‌پور با بیان اینکه موضوع عقد اجاره باید عین بوده و شرایطی را نیز داشته باشد درباره شرایط این مورد توضیح می‌دهد: شرط اول به استناد ماده ۴۷۱ قانون مدنی این است که موضوع اجاره باید در برابر استیفای منفعتی که مورد توافق طرفین عقد قرار گرفته است، قابلیت بقا داشته باشد.
وی برای شرط دوم به ماده ۴۷۳ قانون مدنی استناد می‌کند و می‌گوید: منفعتی که واگذار می‌شود باید ملک موجر باشد هرچند که موجر مالک عین مستاجره نباشد زیرا همین که موجر مالک منفعت عین مستاجره باشد کفایت می‌کند.
این استاد دانشگاه تاکید کرد که معلوم و معین بودن مورد اجاره و مشروع و قابل تقسیم بودن منفعت از دیگر شروط این است.

تعهدهای موجر
به گفته این مدرس دانشگاه، موجر باید تعهدهایی داشته باشد که یکی از آن‌ها تسلیم مورد اجاره است. این وکیل دادگستری در این باره می‌گوید: برای اینکه مستاجر بتواند از منفعت عین استفاده کند موجر باید عین را به تصرف مستاجر دهد و اگر موجر عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نکند مستاجر حق دارد الزام موجر را به تسلیم عین مستاجره از دادگاه بخواهد و در صورت عدم امکان اجبار، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند (ماده ۴۷۶ قانون مدنی). همچنین مستاجر می‌تواند از حق حبس خود یعنی عدم پرداخت اجاره‌بها تا تسلیم عین مستاجره استفاده کند. موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که امکان استفاده مطلوب برای مستاجر امکان‌پذیر باشد در غیر این صورت تسلیم محقق نشده و موجر به تعهد خود عمل نکرده است (ماده ۴۷۷ قانون مدنی).
وی ادامه می‌دهد: اشخاص ثالث ممکن است در استفاده از منافع عین مستاجره مزاحمت ایجاد کنند که این مزاحمت در دو فرض قابل پیش‌بینی است:

الف) مزاحمت قبل از تسلیم عین مستاجره؛ به این نحو که شخص ثالث مدعی شود که او مالک عین یا منافع است و موجر و مستاجر حق او را غصب کرده‌اند. شخص ثالث برای اثبات ادعای خود باید دعوای تخلیه را هم علیه موجر و هم مستاجر طرح کند و هرگاه فقط یکی از موجر یا علیه مستاجر طرف دعوا قرار گیرند دادگاه علی‌القاعده باید قرار عدم استماع دعوا را صادر کند (ماده ۴۸۹ قانون مدنی). اضافه بر آن هرگاه ثالث به زور مانع یا مزاحم تصرف مستاجر شود مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا برای دریافت خسارات و اجرت‌المثل به مزاحم رجوع کند.

ب) مزاحمت بعد از تسلیم عین مستاجره؛ در این فرض اگر شخص ثالث مدعی حقی باشد بازهم باید به طرفیت موجر و مستاجر اقامه دعوا کند و در صورتی که مزاحمت ثالث عملی باشد مستاجر حق فسخ اجاره را ندارد و صرفا می‌تواند به مزاحم رجوع کند. لازم به ذکر است که مورد اجاره باید در طول مدت اجاره قابلیت انتفاع منظور در عقد اجاره را داشته باشد به این ترتیب در صورت عیب در عین مستاجره یا از بین رفتن شرایط خارجی ناظر بر عین مستاجره، مستاجر حق فسخ دارد.

امین‌پور تعهد دوم را انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره معرفی می‌کند و ادامه می‌دهد: موجر در ازای اجاره‌بهایی که از مستاجر می‌گیرد ملزم است قابلیت انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر بگذارد؛ در‌ نتیجه تمام هزینه‌هایی که برای نگهداری عین و مخارج مربوط به انتفاع عین مستاجره لازم است بر ‌عهده موجر است (ماده ۴۸۶ قانون مدنی). این تعهد موجر در انجام تعمیرات لازم برای نگهداری عین، تا جایی است که بتوان مورد اجاره را با تحمل هزینه‌های متعارف برای انتفاع آماده نگه داشت لکن اگر عین مستاجره به واسطه فرسودگی یا حوادث خارجی از بین برود یا ناچار به تخریب آن شوند، موجر وظیفه‌ای در تجدید بنا ندارد (ماده ۴۹۶ قانون مدنی). البته کلیه قواعد مذکور در زمره قواعد تکمیلی است و طرفین می‌توانند خلاف آن با یکدیگر توافق کنند.
به گفته وی، هرگاه موجر به این تعهد خود ناظر بر تعمیرات لازم و متعارف عین مستاجره عمل نکند مستاجر می‌تواند الزام موجر را از دادگاه بخواهد و اگر انجام تعمیرات فوریت داشته باشد مستاجر می‌تواند از دادگاه درخواست دستور موقت دایر بر انجام اقدامات مقتضی برای انجام تعمیرات کند و در ‌‌نهایت چنانچه موجر از اجرای حکم دادگاه نیز امتناع کند مستاجر می‌تواند از محل اجاره‌بها یا سایر اموال موجر تعمیرات را انجام دهد. مستاجر هیچ‌گاه نمی‌تواند بنا به تشخیص خود تعمیراتی را که لازم می‌داند در عین مستاجره انجام دهد و از این حیث هزینه‌های انجام شده را مطالبه کند مگر در عقد اجاره به مستاجر نمایندگی در انجام تعمیرات داده شده باشد (ماده ۵۰۲ قانون مدنی).
وی در پایان تعهد بعدی را خودداری از تغییری که با هدف اجاره مغایرت دارد، عنوان و تصریح می‌کند: موجر باید تا پایان مدت اجاره از تغییر عین و تعمیر غیرضروری خودداری کند زیرا چنین اعمالی مانع بهره‌برداری مستاجر می‌شود و نوعی مزاحمت است مگر اینکه انجام تعمیرات و تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود و چنانچه در مدت تعمیر امکان استیفای کلی یا جزیی برای مستاجر فراهم نباشد، وی حق فسخ خواهد داشت.(حمایت)



لینک منبع :آشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر

آشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر - جام جم آنلاین jamejamonline.ir/sara/.../آشنایی-با-تعهدات-موجر-و-تکالیف-مستأجر‎Cached11 مه 2014 ... مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب ۱۳۲۴ و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین ... آشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر - جام جم آنلاین 77.104.65.15/sara/.../آشنایی-با-تعهدات-موجر-و-تکالیف-مستأجر‎Cachedآشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر. یکشنبه 21 اردیبهشت 1393 ساعت 15:45. مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب ۱۳۲۴ و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر ... آشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر - ایمپریا imperia.ir/various/.../meet-the-obligations-of-landlord-and-tenant-obligations آشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر. ... مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب ۱۳۲۴ و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ بر اجاره املاک حکومت ... تکالیف مستاجر، تعهدات موجر - تبیان article.tebyan.net/341441/تکالیف-مستاجر-تعهدات-موجر‎Cached14 نوامبر 2016 ... تکالیف مستاجر، تعهدات موجر ... اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می شوند که باعث می شود ماه ها و شاید ... آشنایی با تعهدات موجر و تکالیف مستأجر - جام جم آنلاین - تی نیوز tnews.ir/news/e4d025145852.html مدت ها آیین نامه تعدیل اجاره بها مصوب ۱۳۲۴ و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و ... جام جم سرا: با چنین کاری، صلح اجتماعی به خطر می افتاد؛ بنابراین دولت . آشنایی با تکالیف موجر و مستاجر - خانه اینفو khaneh.info/تکالیف-موجر-و-مستاجر/‎Cached28 مارس 2017 ... در هنگام رهن و اجاره آپارتمان ، خانه و یا مغازه موجر و همچنین مستاجر یک سری تکالیف دارد که باید انجام دهد . در اینجا تکالیف موجر و مستاجر ذکر شده است . با حقوق و وظایف موجر آشنا شوید - گروه حقوقی ماد www.moamele-amn.com/...مستاجر...موجر...موجر/289-با-حقوق-و-وظایف-موجر-آشنا-شوید‎Cachedدر مورد قراردادهای اجاره ای که بعد از سال 1376 بسته می شوند موجر می تواند، در پایان مدت اجاره، درخواست خروج مستاجر از ملک را بنماید. گفتنی است که با توجه قوانین ... حقوق و تکالیف ارتش میلیونی مالکان و مستأجران ایرانی چیست؟ - تابناک www.tabnak.ir/.../حقوق-و-تکالیف-ارتش-میلیونی-مالکان-و-مستأجران-ایرانی-چیست‎Cached6 فوریه 2017 ... با این اوصاف، آگاهی از حقوق و تعهدات موجر و مستأجر، موجب می‌شود تا ... همه ما کم و بیش درباره اش می شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. وب سایت راه مقصود - همه چیز درباره عقد اجاره و دعاوی آن (ده مقاله) rahemaghsoud.ir/.../463-همه-چیز-درباره-عقد-اجاره-و-دعاوی-آن-ده-مقاله‎Cached Similar28 فوریه 2015 ... اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که ..... برای آشنایی با طرح این دعوا و جزییات قانونی حاکم بر آن به گفت‌وگو با دکتر سید محمد آذین، .... مقاله پنجم : تکالیف مستاجر، تعهدات موجر تکالیف موجر در عقد اجاره - موسسه حقوقی دادگستر خراسان رضوی dadgostr.com/2017/05/14/تکالیف-موجر-عقد-اجاره/ 14 مه 2017 ... تکالیف موجر در عقد اجاره : تسلیم مورد اجاره شکی نیست که هدف مستأجر از ... دلیل این امر این است که موجر با تسلیم مورد اجاره به تعهد خود عمل کرده است ...