آنچه باید درباره سرقفلی بدانید

در تعریفی جامع، سرقفلی چنین بیان شده است: سرقفلی ممکن است شاخصی از تجارت باشد که شرکت‌ها را قادر می‌سازد تا سود مازادی نسبت به بازده سرمایه‌گذاری به‌طور نرمال کسب کنند. مازاد سود به معنای سود اضافی است که بیشتر از سود معمولی باشد.
در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت برای محل کار خود، ایجاد می‌کند، سرقفلی گفته می‌شود. علاوه بر آن، به حقی که صاحب محلی که دارای موقعیت خوبی است، برای مالک خود قایل می‌شود، قبل از اینکه اصولا آن محل به اجاره داده شود، نیز سرقفلی گفته می‌شود؛ اما پرسشی که مطرح می‌شود، این است که چه چیز باعث شد که در عرف و عادت بازرگانان پرداخت سرقفلی رایج شود؟ به عبارتی فلسفه پیدایش سرقفلی چیست؟
در تجارت امروز کاردانی و سرمایه‌ تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد، بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه، کالای تجارتی و انواع آلات‌افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند. در حالی که در مورد کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می‌کنند، بیشتر به اعتبار صلاحیت، حسن ‌رفتار و اخلاق و معلومات آنان نظر دارند.از این رو باید گفت، حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و آن را به دیگران انتقال دهد.
در واقع این حق نوعی مالکیت غیرمادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه‌ تجارتخانه است. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است.سرقفلی نقش یک دارایی را ایفا می‌کند و همانند یک دارایی شرکت، اثربخش عمل کرده و به‌تدریج به‌دست می‌آید و غیرقابل رویت و نامحسوس است.

انواع سرقفلی

امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می‌شود:
1- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از سال 1376) دارد، در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
2- سرقفلی واقعی: این نوع سرقفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند، سرقفلی ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
مغازه‌داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده‌‌اند، باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد.
البته این موضوع نباید ترس و واهمه‌ای در مغازه‌داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد؛ چرا که مالکان در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت کند، خطری سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.

برای فروش سرقفلی یک ملک، چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید، شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.
ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت: در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند.
پ- در صورت وجود حق انتقال: در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند.

سرقفلی چگونه منتقل می‌شود؟

الف- انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
ب- انتقال قهری: در انتقال قهری، شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می‌شود.

تغییر شغل از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند

پ- انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد

هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند؛ مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند سرقفلی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است که حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

انتقال سرقفلی توسط شخص بدون داشتن حق انتقال به غیر

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می‌شود. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

برای داشتن حق انتقال، چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است عبارت (حق انتقال به غیر را دارد) در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال، به معنای ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.

تکلیف مالک سرقفلی در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.
زمانی که به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که زمانی که سرقفلی ملکی به ورثه به ارث می‌رسد، انتقال کل ملک به یکی از وارث در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر چه حکمی خواهد داشت؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر چه بنابر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می‌شوند، انتقال به غیر محسوب نمی‌شود اما نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می‌شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود.

موجبات اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی

الف- انتقال به غیر: در صورتی که با نبود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار، محل را تخلیه کند.
ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
پ- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری بوده و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.
ت- عدم پرداخت اجاره‌بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی، عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه برای درخواست اجاره‌بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

اجاره دادن محل سرقفلی

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی

صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.

چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی می‌شود؛ در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود. بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد اما پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلا و کار‌شناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد. (حمایت)

71

سرقفلی و کفالت به چه معناست؟

[ad_1]

بامداد-فقها شرایطی را برای صحت سرقفلی «سرقفلى»؛ عبارت است از: حقّ اولویّتى که مستأجر بر ملک پیدا می کند در مقابل پولى که به مالک در اوّلِ کار می پردازد و مطابق آن، مستأجرى که سرقفلى پرداخته در اجاره کردن آن ملک، از دیگران اولویّت دارد.

گفتنی است؛ این پول غیر از کرایه دکّان یا خانه و امثال آن است، و آن، مزد گشودن قفل است و جزو کرایه نیست.سرقفلى در سابق وجود نداشته است اما امروز در میان عقلاى اهل عرف وجود دارد.

فقها شرایطی را برای صحت سرقفلی ذکر می کنند که عبارت است از:
۱٫ مقدار سرقفلى باید معلوم باشد؛
۲٫ طرفین با میل و رضایت خود معامله را انجام دهند؛
۳٫ طرفین معامله بالغ، عاقل و رشید باشند؛
۴٫ طرفین، معناى سرقفلى و لوازم آن را بدانند.

«کفالت»؛ نوعی ضمان بوده و عبارت است از این که، شخصى ضامن شود هر وقت طلبکار، بدهکار را خواست، او را به طلبکار تحویل دهد. همچنین اگر کسى بر دیگرى حقّى داشته باشد یا ادّعاى حقّى کند که ادعای او قابل قبول باشد، چنانچه شخصى ضمانت کند که هر وقت صاحب حق یا مدّعى، طرف را خواست به دست او بدهد، چنین عملى را «کفالت» می گویند.

به کسى که ضامنِ آوردنِ بدهکار نزد طلبکار یا صاحب حق می شود «کفیل»، به کسى که حقى بر دیگرى دارد «مکفول له» (طلبکار) و به کسى هم که حقى از دیگرى بر عهده او است «مکفول» (بدهکار) می گویند.

کفالت در صورتى درست است که: کفیل به هر لفظى (اگر چه عربى نباشد)، به طلبکار بفهماند که من ضامن هستم تا هر وقت بدهکار را بخواهى به دست تو بدهم و طلبکار هم قبول نماید.

شرایط کفیل عبارت است از:
۱٫ مکلف باشد.
۲٫ عاقل باشد.
۳٫ او را در کفالت مجبور نکرده باشند.
۴٫ و بتواند کسى را که کفیل او شده است، حاضر نماید.
یکى از هفت چیز زیر کفالت را به هم می زند:
اول: کفیل بدهکار را به دست طلبکار بدهد.
دوم: حق طلبکار داده شود.
سوم: طلبکار از حق خود بگذرد.
چهارم: بدهکار بمیرد.
پنجم: طلبکار کفیل را از کفالت آزاد کند.
ششم: کفیل بمیرد.

هفتم: و کسى که صاحب حق است به وسیله حواله یا به صورت دیگرى حق خود را به دیگرى واگذار نماید.

==========================
منابع: [۱]. مکارم شیرازى، ناصر، رساله توضیح المسائل، ص ۴۷۸، انتشارات مدرسه امام على بن ابى طالب(ع)، قم، چاپ پنجاه ودوم، ۱۴۲۹ق؛ ر.ک: مشکینى، میرزا على، مصطلحات الفقه، ص ۳۰۱ ٓ ۳۰۳٫
[۲]. رساله توضیح المسائل، ص ۴۷۸٫
[۳]. شعرانى، ابو الحسن، ترجمه و شرح تبصرة المتعلمین فی أحکام الدین، ج ۲، ص ۴۱۵، منشورات إسلامیة، تهران، چاپ پنجم، ۱۴۱۹ق.
[۴]. امام خمینى، توضیح المسائل، محقق و مصحح: قلى پور گیلانى، مسلم، ص ۴۸۸، چاپ اول، ۱۴۲۶ق.
[۵]. امام خمینى، توضیح المسائل، ص ۴۸۸٫

منبع:tebyan.net

نوشته سرقفلی و کفالت به چه معناست؟ اولین بار در بامداد پدیدار شد.

[ad_2]
لینک منبع
بازنشر: مفیدستان


عبارات مرتبط با این موضوع
حدود شرعی حجاب آقایون در مورد حجاب آقایون در باب نگاه کردن باید توجه شود که نگاه شهوت آمیز و با قصد لذت چه به پورتال پرتال حقوق دانش آموخته ی مهندسی اموات تاریخ مقطع وبلاگ حقوقی محمد حسنیمحمد مولودی قلایچی چکیده به طور معمول ،چه در فقه اسلامی و چه در حقوق کنونی،اسقاط حق سرقفلی و کفالت به چه معناست؟ فقها شرایطی را برای صحت سرقفلی سرقفلیکفالتمعناست سرقفلی و کفالت به چه معناست؟ فقها شرایطی را برای صحت سرقفلی «سرقفلی»؛ عبارت است از حقّ سرقفلی به چه معناست بایگانی سایت حقوقی حق جو سرقفلیبهچهمعناست سرقفلی به چه معناست رسم و رسوم تجار و بازرگانان آن را به وجود آورده و سپس وارد قوانین و سرقفلی و حق کسب چیست؟ مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری تهران سرقفلیوحقکسب سرقفلی و حق کسب چیست؟ از دیدگاه دکتر سید مهدی موسوی شهری، وکیل و مشاور حقوقی و دکترای حقوق تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ تفاوت سرقفلی و حق که به طور تدریجی و به مرور زمان برای سرقفلی در چه ماهیت سرقفلی و حق کسب و پیشه؛ وکیل سرقفلی و وکیل اجاره ماهیت حقوقی سرقفلی و که اگر چه این تابلوی مغازه از ضوابط معنی سرقفلی است و به کسی بدل حیلوله به چه معناست؟ بدلحیلولهبهچه بدل حیلوله به چه معناست یا از هم گسستن دستگاه و چه بسا تحمل زیان واگذاری سرقفلی سرقفلی وبلاگ حقوقی محمد حسنی سرقفلی کفالت ۱ معنی سرقفلی است و به کسی تعلق او مطالبه حق سرقفلی می نماید و چه بسا در این سرقفلی ویکی‌پدیا، دانشنامهٔ آزاد سرقفلی نشان‌دهنده سرقفلی است سرقفلی به‌عنوان دارایی مادی آن ملک و متعلق به کسی درباره قرار کفالت و قرار وثیقه چه می‌دانید؟ درباره قرار کفالت و قرار وثیقه چه می تامین قرار وثیقه به این معناست که متهم تا زمان اگر دنبال معافیت سربازی هستید این خبر را بخوانید بله با ارائه گواهی اشتغال به تحصیل معتبر رسیدگی به ادعای کفالت و یا برادران آنان به چه زاخار به چه معناست؟ ارتباطات به چه معناست؟ غش درمعامله به چه معناست؟ به چه معناست؟ کنیه به چه معناست؟ کاربرد به چه معناست؟ فداکاری به چه معناست؟ افرامین به چه معناست؟